Tra le cautele da attuare preliminarmente all’acquisto di un immobile vi è la verifica della presenza di eventuali vizi che ne possano compromettere il valore, l’agibilità o anche solo le qualità desiderate dall’acquirente.
Tra essi, la presenza di parti realizzate in eternit, un materiale derivato dall’amianto e conosciuto per i danni che può arrecare alle vie respiratorie.
Qualora il promissario acquirente o l’acquirente si rendano conto della presenza di amianto solo dopo la stipula del contratto e non siano più intenzionati a procedere all’acquisto del bene, occorrerà valutare:
- se tale presenza possa costituire un vizio e così giustificare la risoluzione del contrattuale o piuttosto la richiesta di bonifica;
- se il mediatore immobiliare che abbia gestito la trattativa fosse tenuto a conoscere l’esistenza del vizio e informarne il potenziale acquirente.
Gli effetti della presenza di amianto sul contratto
In merito al primo punto, il venditore è tenuto a garantire l’assenza di vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.). Tale garanzia è esclusa ex art. 1491 c.c. solo se al momento dell’acquisto il compratore conosceva i vizi ovvero se poteva facilmente riconoscerne l’esistenza e il venditore non ne abbia escluso la presenza. In caso contrario, il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto, salvo che gli usi la escludano, ovvero la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.). Tale dinamica riguarda sia il contratto preliminare sia il contratto definitivo.
La l. 257/1992 ha vietato per il futuro la commercializzazione e l’utilizzo di materiali costruttivi contenenti amianto, prevedendo che rispetto ai casi in cui questo è già stato utilizzato è possibile evitare la rimozione se i proprietari ne hanno comunicato la presenza agli organi sanitari locali e se il materiale è idoneamente conservato.
Al riguardo, la giurisprudenza di merito ha accertato che la presenza di amianto in un immobile costituisce un vizio grave solo se questo è seriamente danneggiato e richieda lavori di bonifica, ma non nel caso in cui sia integro (vd. Trib. Prato 9.10.2014) e che, come confermato anche dalla Corte di Cassazione, qualora lo stesso non impedisca l’utilizzabilità dell’immobile allora la presenza di tale materiale non giustificherebbe la risoluzione del contratto per inadempimento, quanto piuttosto una modesta riduzione del prezzo (vd. Cass., n. 15742/2017; e nel merito Trib. Salerno, n. 1414/2010) o, ancora, l’eliminazione del vizio (Cass., nn. 1562/2010; 3855/2016).
Gli obblighi del mediatore immobiliare
Rispetto agli obblighi ricadenti in capo al mediatore immobiliare, invece, l’art. 1759 c. 1 c.c. prevede un obbligo di informare le parti delle circostanze che possano influire sulla conclusione dell’affare. La presenza di amianto all’interno di un edificio può rientrare tra tali fattori, in quanto una famiglia, ad esempio, potrebbe non voler acquistare l’immobile preoccupata per la salute dei propri figli.
La giurisprudenza di legittimità si è pronunciata sul punto e, dopo aver escluso che la responsabilità del mediatore possa estendersi ad indagini aventi caratteri tecnico, ha accertato in generale la responsabilità del mediatore che “conoscendo o potendo conoscere con l'ordinaria diligenza l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta” non ne ha informato l’acquirente, che potrebbe così chiedere il risarcimento del danno o rifiutare il pagamento della provvigione (Cass. n. 4415/2017).
Ne deriva che, se la presenza di amianto nell’edificio incide sulla valutazione dell’immobile (come detto sopra), l’omissione di tale informazione da parte del mediatore potrebbe costituire nei limiti suddetti una violazione degli obblighi informativi prescritti per legge, che potrebbe legittimare anche il rifiuto di corrispondere al mediatore la provvigione pattuita ovvero la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno conseguentemente subito.
