In tema di locazioni, il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore determina il diritto locatore ad escutere la fideiussione, qualora ne sia in possesso.
Anche in questo settore però l’emergenza epidemiologica ha avuto importanti ripercussioni.
Il blocco imposto dal governo alle attività produttive e agli spostamenti che è conseguito all’emergenza sanitaria ha, infatti, introdotto una variabile imprevista nel rapporto contrattuale e posto il problema della “scusabilità” o meno dell’inadempimento.
Assistiamo, in materia, ai primi precedenti giurisprudenziali, emessi a seguito dell’attivazione di procedimenti d’urgenza da parte dei conduttori con l’intento di paralizzare l’escussione della fideiussione promossa dal locatore-creditore. E’ questo il caso dei primi provvedimenti del Tribunale di Venezia, intervenuti nel pieno dell’emergenza sanitaria (aprile-maggio 2020).
Si tratta nello specifico di provvedimenti in cui, nel sospendere l’escussione della fideiussione, compare un primo riferimento all’art. 3 comma 6 bis, D.l. 23 febbraio 2020, n. 6 per cui “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”. Questa norma speciale parrebbe, infatti, rendere giustificabile e scusabile il ritardato o il mancato temporaneo pagamento dei canoni, a condizione che questo sia diretta conseguenza delle misure autoritative emanate per il contenimento dell’epidemia. Sicché non sarebbero dovuti interessi e il debitore non risponderebbe dell’eventuale danno causato al creditore. Si giustificherebbe così anche la sospensione dell’escussione della fideiussione pronunciata dal Tribunale veneziano.
In realtà, la norma non sembra escludere anche la debenza dell’obbligazione principale, ossia il pagamento del canone, né sembra concedere una moratoria generalizzata o legittimare i mancati pagamenti dei canoni relativi ai mesi precedenti o successivi al c.d. lockdown.
La questione viene affrontata più nel dettaglio dal più recente provvedimento del Tribunale di Rimini (datato 28.6.20), chiamato a pronunciarsi sulla possibilità di escutere le fideiussioni poste a garanzia di un contratto di affitto di azienda alberghiera sita nella nota località turistica.
Il Giudice si è soffermato sulla possibilità per il conduttore di “paralizzare” l’escussione della garanzia, chiedendo la risoluzione del contratto perché divenuto, a causa delle problematiche economiche determinate dal Covid 19 eccessivamente oneroso (art. 1467 c.c.).
A tale riguardo, il Tribunale ha ritenuto non legittima la sospensione dei pagamenti da parte del conduttore e che la situazione emergenziale non costituisca motivo per impedire l’incasso della fideiussione in caso di inadempimento.
Il Giudice poi osserva: “quanto alla sussistenza dell’eccessiva onerosità sopravvenuta, che l’azienda è ancora nella disponibilità dell’odierna ricorrente e che non vi sono elementi sufficienti per escludere che quest’ultima, ora che le restrizioni imposte dall’emergenza sanitaria sono state allentate, possa proficuamente riavviare l’attività alberghiera per la stagione estiva. Deve certamente riconoscersi, in quanto fatto notorio, che la pandemia e le conseguenti misure di contenimento adottate nei mesi di marzo, aprile e maggio 2020 abbiano precluso quasi del tutto l’esercizio dell’attività alberghiera e che si sia trattato di eventi di carattere imprevedibile e straordinario. Tuttavia, le drastiche misure adottate hanno avuto vigenza temporanea e, almeno attualmente, non essendovi più restrizioni agli spostamenti all’interno del territorio nazionale, non appare verosimile che una località turistica come Rimini resti senza turisti durante la stagione estiva”.
Sicuramente è troppo presto per determinare quello che sarà l’orientamento giurisprudenziale in materia, ma è indubbio che non si potrà prescindere da un accurato esame di ogni singolo caso concreto.
In particolare si dovrà tenere conto di quanto l’emergenza abbia effettivamente condizionato l’attività economica esercitata, della temporaneità delle misure governative, della reale e provata impossibilità ad adempiere all’obbligazione pecuniaria.
Ciò, infatti, spiega perché a fronte di una sospensione dell’escussione della fideiussione concessa dal Tribunale di Venezia, i Tribunali di Bologna e di Rimini non abbiano invece adottato il medesimo provvedimento.
